物业承担着管理、维护小区环境卫生和公共秩序的职责，推进物业管理高质量全覆盖是促进物业行业健康发展、发挥着联系、服务居民群众的纽带作用，事关千家万户，是服务经济高质量发展的现实需要。

以朱兰街道为例，现辖 7 个社区居委会和 1 个行政村(朱兰村)，共有楼院 155 处，其中，无人管理楼院 140 处，占比 90%以上。在推进物业全覆盖过程中，物业相关费用、居民满意度低、监管问题等是面临的难点问题。

建议：

1、引导老旧小区物业服务采取酬金制收费方式和信托制物业服务以开放式年度预算确定小区收费标准。对物业费收支、共有部分经营收入、物业服务标准、小区维修维护事项等信息采取线上线下等多种方式公示公开，业主（居民）享有对小区物业服务所涉及的财务、账册、凭证、合同等资料的查阅权限。2、创新服务模式，分类满足多样需求。坚持“一区一策”，积极探索差异化办法，搭建由居（村）民委员会、业委会（物管会）、（原）产权单位、物业服务人等多方参与的治理格局和架构，明确各方具体职责，统筹推进老旧小区改造中的物业管理工作。对于尚未组建业主自治组织的小区，合理划分物业管理区域，并与改造实施区域统筹考虑，实现规模效益，指导、推动依法依规成立业主大会，并选举产生业委会或组建物管会。对于业主自我服务意愿较强且有良好管理能力的小区，可采取业主自行管理方式。对于具备条件的小区，推进建立委托物业服务人管理方式。对于（原）产权单位具有管理能力或者由于多种原因需要（原）产权单位继续承担物业管理的小区，可按单位自管方式提供物业管理。

3、完善监管模式，加强行业监督管理。探索建立物业服务行业协会，完善物业管理协会理事会机构和制度建设，为辅助政府行业主管部门发挥协会治理作用。将小区物业服务管理纳入城市治理第三方考评范畴，建立日常巡查、月考评、季通报制度，定期对辖区物业服务管理监管工作进行考评。

您提出的关于“推进全市物业全覆盖，提升精细化管理水平”的建议收悉，现答复如下：

首先感谢您对我市城乡建设工作的关心和支持。

针对您提出的建议，我们进行了认真研究和分析，认为您的建议非常具有针对性和现实意义。下面，就我们目前开展的相关工作和下一步的工作计划向您汇报：

一、积极探索物业服务酬金制

物业管理酬金制，是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

所谓包干制，指的是由业主向物业公司支付固定服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或承担；酬金制，指的是在服务费中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或承担。

两种方式各有优缺点。包干制执行简单，节省了业主的管理成本，但物业服务质量的好坏主要靠行业管理和企业自律；酬金制更透明，但要求业主、业委会对物业管理有较高的认识水平。目前，物业管理以包干制为主。

在“包干制”模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业服务企业也就有可能会被广大业主炒掉。

由于酬金制管理方式对业委会成员的专业水平有较高要求，因此小区业委会成员要有魄力、有能力、有精力，才能在酬金制管理方式下和物业一起把事情做好。只有足够专业，才不至于被物业公司“忽悠”。

二、分类实施物业管理模式

（1）有专业物业服务的小区。由行业主管部门加大物业行业的监督管理力度，建立物业行业星级评定制度，完善监督、评议、管理体系，不断提升物业企业服务水平。

（2）无专业物业服务小区。

〈1〉经过老旧小区改造过的居民小区，已经具备市场化运作条件的，在街道、社区居委会指导下，组织成立业主委员会或物业管理委员会，充分征求业主意见，选择优质物业企业实施专业化物业管理。

〈2〉未具备市场化运作条件的居民小区，鼓励实行业主自治管理，组建业主委员会，依托社区居委会施行自治管理，充分发挥小区党员志愿者先锋模范作用，当好领头雁、做好带头人，共同管理小区的内部事务。

（3）零散楼栋、院落。各街道办事处综合考虑群众的居住环境因素，以方便管理、利于开展社区活动为原则，划定物业管理区域。由街道（社区居委会）成立专业化物业公司，对零散楼栋、平房院落实行兜底性的物业管理，落实“六有”（即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理、有垃圾分类和清运）基础性的物业服务。

三、加强行业监管，规范物业服务。

房产中心将加强对物业服务企业的监管力度，严格要求物业服务企业按照相关法律法规和合同约定，履行好各项服务职责，确保服务质量和安全。充分发挥《河南省物业管理条例》《平顶山市物业行业“红黑榜”》制度作用，完善监督、评议、管理体系，加大对物业服务企业的日常监督，严格落实“双随机、一公开”机制，规范物业服务企业的经营行为。

最后，再次感谢您对城市建设工作的关心和支持，欢迎您今后多提宝贵意见！